„Već imamo upravitelja, pa nam nitko ne treba.”
Tu rečenicu čujemo dovoljno često da zaslužuje cijeli članak, jer je obično točna i gotovo uvijek govori o drugom poslu od onoga na koji govornik misli.
Hrvatske zgrade s više vlasnika dolaze s dvije ugrađene uloge, a nijedna od njih nije usluga vama kao pojedinačnom vlasniku. Treća uloga, ona koja većini stranih vlasnika zapravo treba, po zadanome uopće ne postoji.
Obje zakonske uloge definirane su Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/2024), koji je na snazi od 1. siječnja 2025. Nadležno ministarstvo objavljuje i vodič za upravitelje zgrada.
Upravitelj zgrade
Zgrada u suvlasništvu ima upravitelja. To je tvrtka koju imenuju suvlasnici, a njezin su posao zajednički dijelovi: krov, pročelje, stubište, vertikale, dizalo, zajedničke instalacije. Prikuplja uplate u pričuvu, naručuje radove na zajedničkim dijelovima i za sve to vodi račune.
Ono što nije jest usluga vašem stanu. Upravitelj nema obvezu pogledati vaš stan, nema ključ od njega, nema mišljenje o tome prokišnjavaju li vaša vrata na terasu i nema obvezu reći vam išta o unutrašnjosti nekretnine koju posjedujete. Curenje iz vaše kupaonice u stan ispod vaš je problem; curenje s krova u vaš strop njegov je.
Vlasnici redovito pretpostavljaju da će upravitelj primijetiti problem u praznom stanu. U toj ulozi nema nikoga.
Predstavnik suvlasnika
Druga je uloga osoba, a ne tvrtka: jedan od vlasnika, kojeg biraju ostali, koji zastupa suvlasnike prema upravitelju i u njihovo ime potpisuje odluke.
Za stranog vlasnika to je važno iz razloga koji nema veze s održavanjem. Ovdje se donose odluke o vašoj zgradi: kako se troši pričuva, obnavlja li se pročelje ovog desetljeća, što se radi s krovom. Odluke se donose prema suvlasničkim udjelima, a vlasnik koji nikad nije prisutan i nikad ne čita poštu poslanu na nekretninu u praksi uopće nema glasa.
Ako se vaš predstavnik nikad nije javio, to nije znak da se ništa ne događa. To je znak da vaša pošta ide negdje gdje je ne čitate, što je problem opisan u prvih sto dana nakon kupnje.
Domar: uloga koja nije automatska
Nijedna od dvije gornje uloge ne brine se o vašoj nekretnini. Nitko ne provjerava je li škura preživjela oluju, curi li bojler, je li odvod na terasi začepljen borovim iglicama, treba li na pismo na otiraču odgovoriti u roku od petnaest dana.
U zemlji u kojoj većina vlasnika živi u zgradi ta praznina ne postoji, jer vide vlastita ulazna vrata. Za nekretninu koju tri tjedna godišnje koristi netko tko živi dvije zemlje dalje, ta je praznina cijeli problem.
Ta treća uloga jest ono što mi radimo. Vrijedi precizno reći što ona jest, a što nije:
| Upravitelj zgrade | Predstavnik | Domar | |
|---|---|---|---|
| Imenuje ga | Suvlasnici zajedno | Biraju ga suvlasnici | Vi, pojedinačno |
| Odgovoran za | Zajedničke dijelove | Zastupanje suvlasnika | Vašu nekretninu |
| Drži vaše ključeve | Ne | Ne | Da |
| Izvještava vas | Ne | Ne | Da |
| Pravni položaj | Zakonski | Zakonski | Ugovorni |
Posljednji red je onaj koji treba zapamtiti. Domar nema zakonski položaj. Nismo upravitelj nekretnina u pravnom smislu, nismo agent i nismo platforma za rezervacije. Imamo ugovor s vama i ključ.
Zašto razlika postaje korisnija, a ne manje korisna
Dva su razvoja učinila da razlika između tih uloga bude važnija nego prije.
Prvi je da su se obveze vezane uz nekretninu umnožile. Godišnji porez na nekretnine, registarski broj za svakoga tko iznajmljuje, postojeće obveze oko eVisitora i turističke pristojbe: sve su upućene vlasniku, sve nose rokove i nijedna nije posao upravitelja zgrade.
Drugi je da se sve više toga odlučuje poštom i rješenjem, a ne razgovorom. Sustav koji pretpostavlja da je vlasnik dostupan na adresi nekretnine ne propada lagano kad vlasnik nije ondje.
Što pitati ako niste sigurni što imate
Tko je upravitelj naše zgrade i što pokriva naš ugovor s njim? Odgovor će biti uži nego što očekujete.
Tko je naš predstavnik i kako do mene dolazi? Ako je iskren odgovor „preko sandučića u stanu”, riješite to.
Koliko je u pričuvi i za što je namijenjena? To je novac koji ste već platili. Vlasnici koji nikad ne pitaju odgovor saznaju kad se najavi obnova pročelja.
Tko gleda unutrašnjost moje nekretnine i koliko često? Ako odgovora nema, to je ta praznina.
Kako to rješavamo
Radimo za vas i samo za vas. To znači ključeve uz pisanu evidenciju, preglede prema utvrđenom popisu s fotografijama i datumom, poštu otvorenu i proslijeđenu te majstore angažirane i nadzirane kad odobrite ponudu.
Kad je nešto doista odgovornost upravitelja zgrade, naš je posao to utvrditi, dokumentirati i staviti pred pravu osobu, umjesto da se to tiho plati iz vašeg džepa. Razlika između „vašeg krova” i „krova zgrade” vrijedi pravi novac, a iz inozemstva je bez fotografija teško dokazati.
Ono što nismo jest zamjena ni za jednu od zakonskih uloga, i to ćemo jasno reći umjesto da riječ „upravljanje” radi posao koji ne bi smjela.
Ovaj članak općenito opisuje uloge u hrvatskim nekretninama u suvlasništvu i nije pravni savjet. Dužnosti upravitelja zgrade i predstavnika suvlasnika uređuje Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024); u vašem je slučaju mjerodavan važeći propis zajedno s vlastitim ugovorima vaše zgrade. Za pitanja o vašem položaju upućujemo vas na neovisnog hrvatskog odvjetnika.