Postoji rečenica koju čujemo u gotovo svakom prvom razgovoru s vlasnikom koji ne iznajmljuje: „Ništa se od toga mene ne tiče, kuća je samo za obitelj.”
Za obvezu prijave to nije točno, a nije točno ni za ovo davanje. Zapravo je obrnuto. Godišnji porez na nekretnine koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025. cilja upravo na kuću koja veći dio godine stoji prazna. Ne pokreće ga iznajmljivanje. Pokreće ga to što u njoj nitko ne živi.
Što se doista promijenilo
Do kraja 2024. postojao je porez na kuće za odmor. Plaćao se po četvornom metru, stope su bile skromne, a naplata se jako razlikovala od jedne općine do druge. Mnogi vlasnici rješenje nikad nisu ni dobili, a dobar dio njih iz te je tišine zaključio da porez ne moraju plaćati.
Od 1. siječnja 2025. tog poreza više nema. Umjesto njega uveden je opći porez na nekretnine, i on kreće iz suprotnog smjera. Stari je porez pitao je li nekretnina kuća za odmor. Novi pita je li nekome stalni dom, i oporezuje sve što nije.
Stan u Šibeniku koji je prazan jedanaest godina, kamena kuća na Braču u kojoj se provedu tri tjedna ljeta, apartman kupljen kao ulaganje u kojem nitko nikad nije stanovao: po starom je režimu njihov status bio sporan. Po novom ulaze automatski, a na vlasniku je da dokaže da vrijedi neko izuzeće.
Tko je izuzet, a tko samo misli da jest
Prije izuzeća, jedan datum. Porez plaća onaj tko je vlasnik nekretnine na dan 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje. Kupite li u travnju, račun za tu godinu još je prodavateljev; prodate li u travnju, vaš je.
Za naše klijente važna su četiri izuzeća.
Nekretnina koja služi za stalno stanovanje. Ne „gdje se osjećam kod kuće”, ne „gdje provodim ljeto”. Netko ondje stvarno živi, s prijavljenim prebivalištem.
Nekretnina iznajmljena za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci u godini. Ovo se izuzeće najčešće krivo čita, a pogrešno čitanje skupo stoji. Mora biti riječ o stambenom najmu, o najmoprimcu kojem je život u toj nekretnini. Dobra turistička sezona nije isto. Apartman koji je zauzet od svibnja do rujna bio je iznajmljen pet mjeseci, a ne deset, i ostaje u cijelosti oporeziv.
Nekretnina čije je korištenje za stanovanje onemogućeno. Zakonska je formulacija široka i vraćamo joj se niže.
Nekretnina koja se ne može koristiti zbog prirodne nepogode. Vlasnici na ovoj obali trebali bi znati da to izuzeće postoji. Šumski požar ili potres upravo su događaji zbog kojih se proglašava nepogoda, i godina u kojoj se dogode godina je u kojoj to treba provjeriti.
Zakon navodi još slučajeva koji će se na kuću za odmor rijetko odnositi: zgrade u javnoj upotrebi, nekretnine u vlasništvu same općine, nekretnine namijenjene prodaji unutar šest mjeseci od stjecanja te socijalne slučajeve ako ih je općina predvidjela. Porezna uprava objavljuje cijeli popis.
Primijetite što na njemu nedostaje. Nema izuzeća za turistički najam, nema ga za nekretninu koja je namještena i spremna, nema ga zbog plaćanja turističke pristojbe i nema ga zato što netko nije rezident. Vlasnici koji iznajmljuju ovdje nisu u boljem položaju od onih koji ne iznajmljuju. Oni to jednostavno plaćaju povrh svega iz trećeg dijela serije o eVisitoru.
„Ne može se koristiti” nije stvar mišljenja
Izuzeće za nekretninu čije je korištenje za stanovanje onemogućeno ono je za kojim vlasnici najradije posežu, a najslabije ga dokumentiraju. Krov koji prokišnjava na dva mjesta, nijedna ispravna kupaonica, stara kamena kuća u pola obnove koja je zapela. Vlasnik je posve siguran da kuća nije upotrebljiva, i često je u pravu.
Problem je u tome što sigurnost nije dokaz. Izuzeće treba zatražiti i potkrijepiti, a stanje zgrade u ožujku nitko ne može utvrditi u studenome. Ako bi vaša nekretnina mogla spadati u ovu kategoriju, ne treba vam argument nego dosje: datirane fotografije stvarnih nedostataka, obavijesti o isključenju vode i struje ako su priključci isključeni, prepiska s izvođačem, evidencija radova.
Ovo je jedno od rijetkih mjesta na kojem naš uobičajeni posao ima izravnu financijsku vrijednost. Svaki pregled završava izvješćem s fotografijama i datumom. Za kuću u takvom stanju taj je niz izvješća upravo dokumentacija koja zahtjevu treba, i ona već postoji, jer bismo je ionako napisali.
Stopa: tko je određuje i zašto vaš susjed plaća drukčije
Stopu određuje općina ili grad, unutar raspona propisanog na državnoj razini, od 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru korisne površine godišnje. Između dna i vrha raspona razlika je više od trinaest puta, a odluka se donosi i mijenja lokalno.
Ovdje se lako pomiješaju dva davanja. Turističku pristojbu određuje županija. Porez na nekretnine određuje općina ili grad. Promjena jednoga ne govori ništa o drugome, a susjed dvadeset minuta niz obalu može biti u drugoj općini s drugom stopom za jednaku kuću.
Stope nisu ni zauvijek zadane. Niz općina povisio je svoje za 2026., a svaki iznos koji ste čuli kad ste kupovali iznos je iz te godine, a ne trajan. Ako vam je godišnji trošak nekretnine važan za planiranje, a većini vlasnika jest, jedini izvor na koji se vrijedi osloniti važeća je odluka vaše općine.
Dio koji hvata strane vlasnike
Sam porez rijetko je problem. Problem je pismo.
Obveza se utvrđuje rješenjem, a rješenje ide na adresu koja je za nekretninu evidentirana. Za velik broj stranih vlasnika ta je adresa hrvatska kuća, ona prazna. Dokument stiže na hrvatskom, ubaci se u poštanski sandučić zgrade u koju četiri mjeseca nitko ne ulazi i ondje leži dok istječe rok za žalbu.
Kad vlasnik sljedeći put otvori vrata, tri su se stvari dogodile odjednom. Prošao je rok za osporavanje pogreške u rješenju (kriva površina, neprimijenjeno izuzeće, pogrešan vlasnik nakon nasljeđivanja). Plaćanje kasni. I kamate teku od datuma za koji nitko nije znao.
To smo pismo više puta podigli s poda hodnika. To je najlakše izbježiva nevolja u cijelom ovom području, i nema nikakve veze s poreznim pravom. Pitanje je samo stiže li do vas pošta upućena na vašu nekretninu.
Tri stvari to sprječavaju, i nijedna nije komplicirana:
- Neka se pošta preuzima i čita. Sve što stigne od Porezne uprave ili općine otvara se i prevodi istoga dana kad se pronađe, a ne odlaže do sljedećeg posjeta.
- Usporedite površinu u rješenju sa stvarnom. Površina na koju se porez obračunava dolazi iz općinskih evidencija koje su često sastavljene za komunalnu naknadu, i pogreške u njima nisu rijetke. Balkoni, garaže i neadaptirana potkrovlja uobičajeni su predmet spora.
- Održavajte podatke o vlasništvu ažurnima. Nakon nasljeđivanja ili prijenosa rješenje naslovljeno na prethodnog vlasnika i dalje je rješenje. Ne nestaje zato što je ime na njemu pogrešno.
Što provjeriti ove godine
Ako na obali imate nekretninu koja nije nečije stalno prebivalište, na četiri pitanja vrijedi odgovoriti prije zime:
Znam li važeću stopu u svojoj općini? Ne državni raspon, ne ono što je agent rekao 2023. Važeću odluku ondje gdje kuća stoji.
Oporezuje li se prava površina? Usporedite četvorne metre u rješenju sa svojim vlasničkim ispravama.
Oslanjam li se na izuzeće koje ne bih mogao dokazati? Ako odgovor počiva na tome da zgrada nije upotrebljiva, dosje mora postojati prije nego što ga netko zatraži.
Stiže li pošta poslana na nekretninu do mene u roku od nekoliko dana? Ako ne stiže, ovo davanje nije jedino što će poći po zlu. Samo je prvo koje košta novca.
Kako to rješavamo
Za klijente s ugovorom poštanski sandučić praznimo pri svakom posjetu, a sve što stigne od porezne uprave, općine ili turističke zajednice fotografira se i prosljeđuje istoga dana, s prijevodom onoga što piše i roka koji nosi. To je dio usluge pošta i nadležna tijela, a ne dodatak.
Kad se nekretnina doista ne može koristiti, naša izvješća o pregledima čine datiranu evidenciju njezina stanja, i taj ćemo niz složiti za onoga tko vodi zahtjev.
Ono što ne radimo jest porezno savjetovanje, izračun vaše obveze ili komunikacija s poreznom upravom u vaše ime. To je posao za hrvatskog poreznog savjetnika, a upoznat ćemo vas s jednim iz naše mreže. Naš je dio uži i, prema našem iskustvu, upravo onaj koji zaista pođe po zlu: da se pismo pročita dok još ima vremena nešto poduzeti.
*Ovaj članak općenito opisuje godišnji porez na nekretnine koji se u Hrvatskoj primjenjuje od
- siječnja 2025. i koji je zamijenio raniji porez na kuće za odmor. Porezni obveznici, zakonski raspon i izuzeća navedeni su prema objavi Porezne uprave. Ovo nije pravni ni porezni savjet. Stope određuje svaka općina ili grad unutar zakonskog raspona i povremeno ih mijenja; mjerodavna je odluka koja trenutačno vrijedi u općini u kojoj se nekretnina nalazi, zajedno s rješenjem koje vam je izdano. Za vaš konkretni slučaj upućujemo vas na neovisnog hrvatskog poreznog savjetnika.*