Privatni iznajmljivač u Hrvatskoj plaća dvije stvari koje se obračunavaju na isti iznenađujući način, a vlasnici ih redovito miješaju.
Jedna je turistička pristojba, davanje koje se prikuplja za turističku zajednicu. Druga je porez na dohodak, i za većinu privatnih iznajmljivača ne obračunava se na ono što ste zaradili. Obračunava se prema tome za koliko vam je kreveta odobreno iznajmljivanje.
Hrvatski izraz je paušalni porez, paušalno oporezivanje. To je uobičajeni režim za iznajmljivanje u domaćinstvu i razlog zbog kojeg slaba sezona u porezu stoji gotovo jednako kao jaka.
Tko u njega ulazi
Paušalni režim primjenjuje se na privatne iznajmljivače koji su izvan sustava PDV-a, s primicima do šezdeset tisuća eura u godini, i koji iznajmljuju najviše deset soba ili dvadeset kreveta. Postoje usporedne granice za kampove i za ono što hrvatsko pravo naziva robinzonskim smještajem. Porezna uprava uvjete navodi na svojoj stranici za iznajmljivače turistima.
Prijeđete li bilo koji od tih pragova, nalazite se u posve drugom režimu, s odgovarajućim obvezama vođenja knjiga. Većina vlasnika jedne kuće za odmor udobno je unutar njih, i tako treba i biti, paušal je jednostavan i, u dobroj sezoni, jeftin.
Kako se račun izračunava
Godišnji paušalni porez na dohodak jest broj kreveta pomnožen iznosom po krevetu. Za kamp je to broj smještajnih jedinica pomnožen iznosom po jedinici. To je cijeli izračun.
Iznos se određuje lokalno, unutar granica propisanih na državnoj razini, pa dva jednaka apartmana u dvjema susjednim općinama mogu imati različit račun. Vaš iznos stiže u obliku rješenja koje izdaje vaša područna ispostava Porezne uprave, a plaća se tromjesečno.
Iz toga slijede tri posljedice, i svaka od njih svake godine nekoga uhvati.
Popunjenost je nevažna. Oporezuje se odobreni kapacitet. Apartman s osam kreveta koji je bio napola prazan plaća koliko i onaj koji je bio potpuno popunjen.
Pomoćni krevet trajna je odluka. Kauč na razvlačenje upisan u kategorizaciju kao pomoćni krevet povećava množitelj dokle god stoji u papirima, a ne dokle god ga koristite.
Rješenje je konačno. Budući da se ovaj paušalni porez smatra konačnim porezom, poslije ne predajete godišnju prijavu kojom biste ga uskladili sa stvarnim stanjem. Na kraju loše godine nema poravnanja.
Odakle zapravo dolazi broj kreveta
Ovo je dio na kojem se vrijedi zadržati, jer ovdje vlasnici tiho gube novac.
Broj kreveta nije nešto što prijavljujete svake godine. Dolazi iz vaše kategorizacije, rješenja kojim je nekretnina razvrstana i u kojem je zabilježeno što sadrži. Vjerojatno je izdano jednom, prije mnogo godina, možda za prethodnog vlasnika, i poslije ga nitko više nije pogledao.
Vidjeli smo apartmane koji u papirima imaju krevete kojih fizički više nema: spavaća soba pretvorena u kupaonicu tijekom obnove, krevet na kat uklonjen kad su djeca odrasla, kauč na razvlačenje bačen 2019. Kategorizacija i dalje kaže drukčije, pa i množitelj kaže drukčije, a vlasnik plaća namještaj koji je odavno napustio zgradu.
Događa se i obrnuto, i taj je smjer gori. Kreveti koji se iznajmljuju, a nikad nisu dodani u kategorizaciju, problem su odobrenja, a ne knjigovodstva, a registarski broj državi sada znatno olakšava da takav nesklad uoči.
U oba slučaja rješenje je isto i administrativno je: kategorizacija mora opisivati nekretninu onakvu kakva stvarno jest. Ministarstvo postupak opisuje na svojim stranicama o kategorizaciji.
Četiri davanja, i što svako od njih zapravo mjeri
Vrijedi ih jednom staviti jedno uz drugo, jer vlasnici govore o „hrvatskim porezima” kao da su jedna stvar.
| Što | Mjeri se prema | Ide |
|---|---|---|
| Paušalni porez na dohodak | Krevetima u kategorizaciji | Poreznoj upravi |
| Turistička pristojba | Krevetima, kao godišnji paušal | Turističkoj zajednici |
| Godišnji porez na nekretnine | Četvornim metrima korisne površine | Općini |
| Režije i komunalne naknade | Potrošnji i površini | Opskrbljivačima, zgradi |
Dva od četiri pokreće isti broj kreveta. Jedno pokreće površina. Nijedno ne pokreće ono što ste zaradili. To je najkorisnija pojedinačna stvar koju treba razumjeti o trošku iznajmljivanja nekretnine u Hrvatskoj: gotovo ništa od toga ne prati vašu sezonu.
Zato je i godišnji porez na nekretnine tako snažno pogodio vlasnike koji uopće ne iznajmljuju. Nikad nije bilo prihoda s kojim bi se mogao usporediti.
Kako to rješavamo
Klijentima koji iznajmljuju održavamo ispravnima matične podatke nekretnine: kategorizaciju, upis u turistički registar i broj kreveta o kojem sve to ovisi. Kad dođu tromjesečni rokovi, pazimo da se rješenja i pozivi koji stignu na adresu nekretnine pročitaju i proslijede, što je važnije nego što zvuči kad je poštanski sandučić u zemlji u koju dolazite dvaput godišnje.
Ne izračunavamo vaš porez, ne predajemo prijave umjesto vas i ne savjetujemo koji vam režim odgovara. To je posao za hrvatskog poreznog savjetnika, a upoznat ćemo vas s jednim iz naše mreže.
Ako nakon čitanja napravite samo jednu stvar: izvadite rješenje o kategorizaciji i prebrojite krevete u njemu. Zatim prebrojite krevete u nekretnini. Ako se ta dva broja razlikuju, sve gore navedeno obračunava se prema pogrešnom.
Ovaj članak općenito opisuje režim paušalnog oporezivanja dohotka za privatne iznajmljivače u Hrvatskoj i nije pravni ni porezni savjet. Pragove i iznose određuju hrvatski zakon i lokalne odluke, i mijenjaju se iz godine u godinu. Mjerodavne su važeće informacije Porezne uprave i rješenje koje vam je izdano. Za vaš konkretni slučaj upućujemo vas na neovisnog hrvatskog poreznog savjetnika.